Неотделимые улучшения арендованного имущества. Проблемы возмещения затрат

Действующий Гражданский кодекс РФ, также как и ранее действовавшее законодательство, содержит традиционное определение последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды. Однако, несмотря на столь длительное законодательное регулирование судьбы неотделимых улучшений арендованного имущества, на практике до сих пор остаются проблемы, связанные с применением ч.2 ст. 623 ГК РФ.

Законодательное регулирование улучшений арендованного имущества

Нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие отношения аренды, определяют обязанности арендодателя и арендатора по содержанию арендованного имущества. Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, при этом капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Кроме того, арендатор в соответствии со статьей 623 ГК РФ вправе произвести улучшения арендованного имущества, которые по своему содержанию не относятся ни к текущему ремонту, ни к расходам по содержанию имущества. Представляется, что к текущему ремонту и расходам по содержанию имущества нужно относить работы по систематическому и своевременному поддержанию имущества в рабочем состоянии, предохранению от преждевременного износа. Например, подклейка обоев, смазка узлов деталей агрегата, замена масла в автомобиле и т.д.

Производимые арендатором улучшения разделяются законом на отделимые и не отделимые от имущества.

Согласно ч.1 ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения арендатор вправе в любое время изъять, поскольку они являются самостоятельными объектами собственности арендатора. В качестве примера отделимых улучшений можно привести расширение оперативной памяти на компьютере, установка в помещении съемной аппаратуры, подвесных светильников и оконных жалюзи, монтаж дополнительного оборудования на арендованном автомобиле (кондиционер, магнитола, радиотелефон) и т.д.

В случае если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, то их судьба зависит от наличия согласования их вполнения с арендодателем. Если арендатор согласовал проведение неотделимых улучшений с арендодателем, то он вправе потребовать от арендодателя возмещение стоимости этих улучшений при наличии следующих условий:

улучшения являются неотделимыми без вреда для имущества;
договор аренды прекращен;
произведенные улучшения на момент прекращения договора и возврата имущества арендодателю имеют определенную ценность;
иное договором аренды не предусмотрено (например, арендные платежи по договору были уменьшены соразмерно расходам на произведенные неотделимые улучшения).

Если же арендатор без согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения имущества, то он не вправе претендовать на возмещение их стоимости (ч.3 ст.623 ГК РФ). Исключение составляют неотделимые улучшения арендованного предприятия, стоимость которых согласно ст.662 ГК РФ подлежит возмещению арендатору независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Однако, по решению суда арендодатель может быть освобожден от соответствующих обязательств, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества в размере несоразмерном с улучшениями его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений арендатором были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Сложности на практике

Казалось бы, законодатель урегулировал в ст.ст. 623, 662 ГК РФ последствия улучшения арендованного имущества, но на практике арендаторы, согласовавшие проведение неотделимых улучшений с арендодателем, столкнулись с довольно серьезными проблемами, связанными с возмещением понесенных затрат. Судебная практика по данному вопросу практически отсутствует и единого подхода к критериям отделимости и неотделимости улучшений до сих пор не выработано. На основании имеющейся практики фирмы, оказывающие юридические услуги говорят, что в каждом конкретном случае исход судебного разбирательства зависит от убедительности выступлений и значимости доводов сторон.

Критерием неотделимости произведенных улучшений в законе выступает невозможность их отделения без вреда для имущества, который как сторонами договора, так и судами толкуется неоднозначно. Безусловно, что неотделимые улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества, но что считать неотъемлемой частью имущества? Как определить наличие вреда для имущества? И по каким критериям мы будем считать, что отделение конкретного улучшения наносит вред имуществу?

К примеру, установка в арендуемом помещении кондиционера может рассматриваться как отделимое, так и неотделимое улучшение. Кондиционер не является стандартной бытовой техникой, которую достаточно включить в розетку. Для его установки требуются профессиональные навыки, соблюдение технических стандартов при монтаже. Конечно, мобильные кондиционеры, которые не требуют специальной установки и могут перемещаться из помещения в помещение без демонтажа, не могут выступать в качестве неотделимых улучшений. На практике сложности возникли в отношении моноблочных оконных кондиционеров, которые хоть и просты в монтаже, но требуют переделки оконного проема. При желании такие кондиционеры, как и многие иные спорные неотделимые улучшения, могут быть демонтированы, в связи с чем возникла неоднозначная трактовка их выполнения: в некоторых случаях их рассматривают как отделимые, а в некоторых как неотделимые улучшения арендованного имущества. Только кондиционеры типа сплит-система, состоящие из одного наружного и двух-пяти внутренних блоков, всегда рассматриваются как неотделимые улучшения арендованного имущества.

В данном случае представляется, что в качестве критерия неотделимости произведенных улучшений необходимо рассматривать «монолитность» произведенных арендатором улучшений. Несомненно, что окраска арендованной техники, монтаж автомобильного люка, пластиковых окон, укрепление фундамента здания, прокладка скрытой проводки, замена дверных и оконных блоков, достройка этажей, перепланировка комнат и т.п. рассматриваются как не отделимые без вреда для имущества улучшения. Следовательно, поскольку вмонтированные в оконный блок кондиционеры становятся монолитной частью помещения, то они также должны рассматриваться как неотделимые улучшения.

Однако, однозначно установить «монолитность» улучшений не всегда удается, поэтому при обращении арендатора за защитой нарушенных прав в арбитражный суд необходимо использовать дополнительные аргументы. К примеру, невозможно определить, является ли телефонизация или прокладка водоснабжения, а также монтаж гипсокартонных перегородок, подвесных потолков, роль-ставней в арендуемом помещении, тонирование автомобильных стекол и т.п. неотделимыми улучшениями?

Накопленный опыт оказания юридических услуг по представлению интересов клиентов в арбитражных судах свидетельствует о том, что в судебном процессе арендатор выигрывает в том случае, если сможет убедить суд в том, что улучшения действительно являются неотделимыми.

В качестве таких аргументов могут быть использованы следующие доводы:

демонтаж произведенных улучшений является дорогостоящим, а в некоторых случаях может даже превышать стоимость выполненного улучшения;
все что подлежит демонтажу должно рассматриваться как не отделимое без вреда для имущества улучшение;
cтоимость демонтажа произведенного улучшения и «возвращение имущества в исходное положение» несоразмерно стоимости арендованного имущества;
фактически выполненные арендатором работы по улучшению арендованного имущества относятся к капитальному ремонту, результаты которого практически всегда неотделимы, при условии, что:
1. сторонами согласован конкретный перечень работ, выполняемых арендатором;
2. расходы арендатора не зачтены в счет арендной платы, либо превышают ее. При этом следует исходить из того, что при капитальном ремонте:
  - оборудования и транспортных средств, как правило, производится полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата;
  - зданий и сооружений производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.
проведенные улучшения соразмерны повышению полезных качеств имущества и его эксплуатационных свойств (по аналогии с улучшениями арендованного предприятия ст.662 ГК РФ).

Полезно знать

При подготовке арендатором в арбитражный суд искового заявления необходимо также учитывать следующие обстоятельства:

1. Если договор аренды является заключенным, то исковое заявление подается о возмещении арендодателем стоимости неотделимых улучшений.

Например, Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 07.10.02г. по делу № Ф04/3744-753/А03-2002, Ф04/3744-730/А03-2002 было оставлено в силе решение Арбитражного суда Тюменской области в связи с тем, что суд правильно установил фактические взаимоотношения сторон как внедоговорные и отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, основанного на незаключенном договоре.

Однако, Постановлением этой же кассационной инстанции от 03.10.01г. по делу № Ф04/2956-867/А46-2001 дело было передано на новое рассмотрение в связи с тем, что суд, установив факт проведения истцом (арендатором) неотделимых улучшений в занимаемых помещениях в связи с фактическими арендными отношениями (договор аренды был признан ничтожной сделкой), не исследовал вопроса возмещения истцу ответчиком стоимости неотделимых улучшений в соответствии с ч.2 ст. 623 ГК РФ.

Таким образом, суды не выработали еще единой политики в отношении возможности взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений в соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае, если договор аренды является незаключенным или признан ничтожной сделкой.

2. Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возможно только при наличии согласия арендодателя на этот счет.[1]

Несмотря на то, что судебная практика по данному вопросу за последние два года уже сформировала единый подход, арендаторы продолжают подавать исковые заявления о возмещении стоимости неотделимых улучшений при отсутствии либо согласия арендодателя на их проведение, либо согласованного сторонами конкретного перечня работ, которые необходимо произвести арендатору за свой счет.

Однако, необходимо обратить внимание на Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.10.99 по делу № Ф04/2048-482/А27-99, в котором суд сделал вывод о том, что согласие арендодателя на проведение капитального ремонта в нежилом помещении подтверждается фактом передачи этого помещения арендатору в состоянии, исключающем его эксплуатацию, последующим заключением договора аренды, а также отсутствием препятствий со стороны арендодателя на проведение арендатором капитального ремонта.

3. В случае, если в соответствии со ст.616 ГК РФ, расходы по проведению капитального ремонта арендованного имущества в соответствии с договором аренды отнесены на арендатора, то последний не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненных в ходе осуществления капитального ремонта и не согласованных с арендодателем. [2]

Однако, если договором аренды предусмотрено, что арендатор в случае превышения стоимости выполненных работ по капитальному ремонту имеет право на возмещение указанных затрат, то арендатор вправе взыскать стоимость выполненных работ.[3]

4. Выполненные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества должны иметь действительную стоимость на момент возврата имущества арендодателю.

При удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, не подлежит применению сумма затрат, произведенных арендатором на момент выполнения неотделимых улучшений[4].

5. Право арендатора требовать возмещения стоимости выполненных неотделимых улучшений возникает после прекращения договора аренды [4],[5].

6. Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор вправе после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств с согласия арендодателя. Исковые требования арендодателя о взыскании с арендатора арендных платежей в этом случае удовлетворению не подлежат[6].

7. При подготовке иска и в ходе рассмотрения дела в суде арендатор должен доказать, что неотделимые улучшения реально осуществлены и действительно улучшают потребительские качества арендованного имущества. В случае необходимости, суд вправе назначить независимую экспертизу по этому вопросу [7].

В связи с тем, что судебная практика по критериям отделимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества практически отсутствует, а имеющаяся довольно противоречива, необходимо во избежание спорных ситуаций и неблагоприятных последствий для сторон договора аренды, оговаривать в тексте самого договора необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений сдаваемого в аренду имущества, определять перечень таких улучшений, их стоимость. В случае необходимости выполнения дополнительных работ по улучшению полезных и эксплуатационных качеств арендуемого имущества, арендатору до начала выполнения работ целесообразно получать письменное согласие арендодателя на их выполнение, с определением порядка распределения и возмещения расходов.

Юридическая фирма «Лекс» (Тюмень)

Консалтинговая группа «Лекс»

[1] Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А43-2562/99-19-12

[2] Обобщение материалов дел ФАС Волго-Вятского округа, судебные акты по которым пересмотрены в кассационном порядке во 2 квартале 2000 года

[3] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.00 по делу № Ф08-1284/2000

[4] Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.98 по делу № 2405/98

[5] Постановление Президиума ВАС РФ от 15.10.02 по делу № 2617/02, 2621/02

[6] Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» от 29.12.01 № 65

[7] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.03 по делу № Ф04/255-1186/А46-2002